등기부등본 건축물대장 그리고 중개대상물 확인설명서 꼭 확인 필요

부동산 매매 및 계약에 꼭 확인해야 하는 것들이 있다.

등기부 등본, 건축물 대장, 중개대상물 확인 설명서.

우선 전세 계약이나 일상 생활에서 언급되는 단어에 개념 정리가 필요하다.

다세대주택, 다가구주택의 구분이다.

이런 간단한 단어 하나에 권리 행사와 계약 형태, 세금 등이 달라짐에도 나는 이것에 대한 구분이 모호했다.

우선 다가구주택은 단독주택으로 등기부등본에 표시된다. 다세대주택은 주차장 제외 4층이하 19가구수의 제한이 없다. 등본에 등재 되는 것 역시 다세대 주택은 건물과 토지가 통합으로 등재된다. 역으로 다가구 주택은 등기부 등본에 건물과 토지가 각각 등재되어 있다.

전세로 다세대 주택을 고려 한다면, 선순위 임차 보증금을 확인 해야 한다. 이것은 전입세대 열람원을 통해 확인이 가능하다. 순위 확인 후 근저당 설정 최고가액과 보증금의 합이 주택가치의 70%이상이라면 무조건 피하는 것이 좋다. 위험한 상태이기 때문이다. 다가구 주택이면서, 상가 건물인 경우에는 건축물 대장을 확인하여, 다세대 주택인지 근린생활 건물인지 반드시 확인 해야 한다. 임차인은 다세대 주택인 경우 다른 임차인은 신경 쓸 이유가 없으나, 다가구 주택인 경우에는 다른 임차인들의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해 두어야 한다. 건물이 경매로 넘어가는 경우 확정일자 순으로 배당금이 정해지기 때문이다. 이것은 중개대상물 확인설명서에 있기 때문에 공인중개사가 이것을 제대로 발급하지 않는다면 문제가 있는 것이다. 임차인은 공인중개사에게 이것을 발급 받아서 반드시 확인해야 한다.

실제 계약을 할 때는 근저당 채권 최고가액과 기존 선순위 채권을 모두 확인해야 한다. 선순위 채권 순서는 국세>지방세>전세권>확정일자 있는 임차권>임차권 등기 명령이다. 확정일자 보다는 전세권 등기가 순서에 앞선다.

등기부 등본에는 부동산의 역사가 기록되어 있다. 종류로는 토지등기부등본, 건물등기부등본, 집합건물등기부등본이 있다. 주소, 발급일자, 페이지, 표제구, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 소유권과 그 이외의 권리가 명시되어 있는 문서이다.